산정 기준 및 실전 절세·활용 가이드
주택임대차보호법상 계약 존속 중이거나 계약갱신요구권을 행사해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 법정 전월세 전환율 상한(연 10%와 한국은행 기준금리 + 2.0%p 중 낮은 비율)을 초과할 수 없습니다.
신규 임대차 계약을 체결할 때는 법정 상한이 강제되지는 않으나, 주변 시세 전세가와 비교해 집주인이 요구하는 월세가 과도한지 판단할 때 가장 객관적인 협상 기준이 됩니다. 또한 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮다면 월세보다 전세대출 이자를 내는 편이 주거비를 아끼는 방법입니다.
월세 세액공제 대상 무주택 근로자(총급여 8,000만원 이하)는 연간 월세액 최대 1,000만원 한도 내에서 15% 또는 17% 세액공제를 받을 수 있으므로 세후 실질 월세 부담까지 함께 비교해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 법정 전월세 전환율은 모든 월세 계약에 강제 적용되나요?
기존 세입자가 재계약하거나 계약 기간 중 보증금을 월세로 돌릴 때 강제 적용되며, 새로운 세입자와 맺는 신규 계약에서는 시세 적정성 비교 지표로 활용됩니다.
Q. 전세대출 이자와 월세 중 어느 쪽이 유리한가요?
전세대출 금리가 4.0%이고 집주인이 요구하는 전월세 전환율이 5.5%라면 대출을 받아 보증금을 높이는 것이 연간 이자 측면에서 유리합니다. 다만 월세 세액공제 혜택을 받는다면 세후 금리로 비교해야 합니다.
Q. 보증금을 올리고 월세를 낮출 때도 같은 공식을 쓰나요?
네, 월세를 보증금으로 전환할 때는 합의된 시장 전환율을 기준으로 월세 절감액을 역산하여 적정 보증금 증액분을 계산합니다.